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65 réponses

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Salemioche \| Nicolas Membre Inscrit le : 26/12/2008	# Le 14/05/2009 à 00:23 La je suis en 3G+ et c'est chiant pour le surf et l'affichage des sites d'infos qui sont assez lourd en visuels... d'habitude je l'utilise sur un timing très réduit pour du ssh ou gérer quelques emails rapidement, dans ce cas la, j'ai aucun souci. mais la on parlait d'alternative sur le long terme
radins \| Tobias Modérateur Inscrit le : 09/05/2005	# Le 14/05/2009 à 15:15 Donc merci pour vos nombreuses réponses, je vais regarder du côté Tooway et compagnie. Je n'ai jamais eu besoin de gros débits pour le boulot donc ça ne m'inquiète pas trop de m'excentrer un peu - et puis oui krucial, la maison est superbe et surtout une excellente affaire (des Anglais ne instance de divorce qui sont pressés de vendre.. de la négo facile quoi..).
PepsiCola \| Jean-Jacques En attente Inscrit le : 09/05/2005	# Le 14/05/2009 à 23:40 radins a dit : et puis oui krucial, la maison est superbe et surtout une excellente affaire (des Anglais ne instance de divorce qui sont pressés de vendre.. de la négo facile quoi..). Effectivement actuellement on trouve d' excellentes affaires, du moins par rapport aux prix pratiqués il y a un an, au sommet de la bulle. Mais je suis pas sûr que dans 2 ou 3 ans elles paraitront aussi excellentes, on n'est encore qu'au tout début de la baisse : lors du précédent "éclatement de bulle" la baisse avait duré 7 ans en moyenne ( selon les régions et les type de biens ). Beaucoup d'anglais vendent en ce moment ... même quans ils ne divorcent pas La livre a perdu beaucoup de pouvoir d'achat par rapport à l'euro et ils ont du mal à s'en sortir avec leurs retraies en livres alors qu'ils dépensent des euros. abonné au gaz
radins \| Tobias Modérateur Inscrit le : 09/05/2005	# Le 15/05/2009 à 00:26 Je ne me fais aucun souci de ce côté.. même si le marché s'effondre complètement celle-ci va rester une affaire (d'autant plus qu'on n'a nullement l'intention de revendre prochainement puisqu'elle nous plait donc on s'en moque un peu si théoriquement et sur papier elle perdait 2-3 % .. ). Concernant les Anglais d'un autre côté ils ont raison de vendre étant donné que leurs maisons ont pris énormément de valeur si on les chiffre en livres (accessoirement dans le cas présent ce n'étaient nullement des retraités).
Zalex14 \| Alexandre Modérateur Inscrit le : 09/05/2005	# Le 15/05/2009 à 01:24 radins a dit : on s'en moque un peu si théoriquement et sur papier elle perdait 2-3 % .. Dans 2 ou 3 ans ça sera plutôt 20-30% : http://images3.hiboox.com/images/2009/0285cf8d5d37... Mais bon, tant que tu ne vends pas tu ne perds rien. Mieux vaut s'attendre au prévisible que d'être surpris par l'inattendu.
radins \| Tobias Modérateur Inscrit le : 09/05/2005	# Le 15/05/2009 à 09:27 Vous semblez tous avoir des boules de cristal chez vous pour pouvoir déterminer l'évolution du prix d'une maison donc vous ne savez rien (ni même l'emplacement) et que vous n'avez jamais vu.. ;)
Zalex14 \| Alexandre Modérateur Inscrit le : 09/05/2005	# Le 15/05/2009 à 10:46 Sans avoir une boule de cristal, on sait que l'immo a pris en moyenne 140% depuis 2000 et 170% sur les biens de haute qualité (super emplacement, zero defaut). Actuellement pour trouver un bien de qualité qui soit au même prix qu'en 2000/2001 (et donc au même prix qu'en 2012/2013) il faut signer à -50% que son prix 2007. Si tu l'as à ce prix effectivement tu fais une acquisition au prix du marché dans 3/4 ans. C'est effectivement sur les divorces et les prêts relais qu'on peut avoir de telles opportunités en ce moment. Et comme je le disais, de toutes façons tant que tu vends pas tu ne perds rien. Mieux vaut s'attendre au prévisible que d'être surpris par l'inattendu.
krucial \| Jean Christophe Administrateur Inscrit le : 09/03/2005	# Le 15/05/2009 à 10:47 Zalex : je comprends rien au graph Radins : c'est clair Je trouve ca un peu con ces histoires d'immobilier. Quand c'est pour y vivre, peu importe les variations non ? A partir du moment ou tu achetes un bien a X euros. Si dans 5 ans, tu veux le revendre pour un autre bien, et que son prix a baissé de 20%, le prix du bien que tu veux acheter par ailleurs a lui logiquement baissé de 20% aussi. Au final ... Pareil, si le prix monte, celui du bien que tu veux acheter aussi. Ca revient au meme non ? JC - Mes sites \| Affiliation devis travaux \| Cotes voitures anciennes
Alex \| Alexis Membre Inscrit le : 08/08/2005	# Le 15/05/2009 à 11:56 Si c'est à crédit, tu supportes un coût plus important... après, acheter et revendre tous les 5 ans, je suis pas sûr que ce soit une bonne opération non plus, les frais sont pas négligeables.
radins \| Tobias Modérateur Inscrit le : 09/05/2005	# Le 15/05/2009 à 12:01 En fait lorsqu'on s'agrandit il vaut mieux acheter lorsque le marche est en baisse.. puisque la différence en m² est moins chère.. au contraire si tu veux vendre ta maison pour prendre un petit appartement tu y perds. Donc comme dit krucial c'est une maison pour y vivre, pas un investissement - et je ne vais pas attendre 7 ans sous prétexte qu'il pourrait y avoir une baisse (mais encore une fois je suis à peu près sûr de pouvoir la revendre plus chère à tout moment).
tonguide \| Jeremy Modérateur Inscrit le : 09/05/2005	# Le 15/05/2009 à 12:04 Des photos ?
Zalex14 \| Alexandre Modérateur Inscrit le : 09/05/2005	# Le 15/05/2009 à 12:09 krucial a dit : Zalex : je comprends rien au graph C'est le "tunnel de friggit". (premier lien 1.1 : http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rub... ) C'est l'évolution du prix de l'immo depuis 1965, corrigé de l'inflation et indexé sur les revenus disponibles par ménage. - l'indice 1 est l'indice moyen corrélé aux revenus disponibles des ménages : à 1 les prix sont en parfaite cohérence avec les revenus. - Entre 0.9 et 1.1 (-10%/+10%) les prix sont dans le "tunnel", c'est à dire assez cohérent avec la capacité d'achat des ménages. - Au dessus du tunnel (>10%) les prix deviennent décorrélés avec la capacité d'achat des ménages, c'est une bulle. La courbe noire (les prix) suit toujours la courbe verte (le nb de transactions), et inversement. Comme on peut le voir les transactions ont chuté de 40% depuis un an (maj en avril 09), les prix ont commencé leur chute mi 2008 (dernière maj en decembre 08). Si la courbe noire suit bien la courbe verte, les prix moyen de l'immo devraient retourner dans le tunnel d'ici 5 ans, c'est à dire perdent entre 40 et 60% selon l'inflation. Pour l'instant les notaires prévoient une baisse sur l'ancien de 10% à 20% par an pendant au moins 3 ans. Sinon Kru tu as raison pour ton raisonnement achat/revente à partir du moment où tu es déjà proprio et que ton bien est payé (ou quasiment). Que ca monte ou ca baisse tu t'en fiches si tu rachètes derrière puisque ton bien monte et baisse en même temps que le marché. Par contre quand tu es primo accédant moyen, avec un apport "normal", il faut absolument rentrer sur le marché au bon moment. Par exemple la plupart des couples moyens qui sont entrés sur le marché en haut de la bulle (2006/2007) s'en sont pris pour 25 ou 30 ans de crédit : ils ne pourront pas vendre avant au moins 10 ans car ils seraient en negative equity. La « négative equity » désigne la position peu enviable des ménages qui se retrouvent avec un bien immobilier dont la valeur est inférieure au capital restant du à la banque. Cette situation est généralement synonyme de faillite personnelle si pour une raison quelconque l’accédant à la propriété est obligé de revendre à ce moment là. Exemple : un un couple de province qui a acheté un bien ancien à 280K€ net vendeur début 2006 (donc 315K€ ttc), avec un apport de 20K€ et un crédit sur 30 ans, ne pourra le revendre que 230K€ actuellement alors que le capital restant du est toujours supérieur à 280K€. Ils doivent donc continuer à rembourser un bien qu'ils ne possèdent plus, et sont toujours avec des mensualités importantes qui va leur poser problème pour se reloger. Donc sauf divorce ils sont obligé de ne pas vendre... (et s'ils divorcent ils se retrouvent dans galère financière). Quand on sait qu'entre 2005 et 2007 il y a eu 1.5 millions de transactions immo en france, on comprend un peu la situation des futurs divorcés Mieux vaut s'attendre au prévisible que d'être surpris par l'inattendu.
Maxiricky \| Arnaud Membre Inscrit le : 14/08/2006	# Le 15/05/2009 à 12:26 le graph nous montre juste que cela revient à la normale. Faut arreter de croire que ca va perdre encore 20% en tous cas pas à Paris ! Puis quand on parle de baisse des prix, il faut bien savoir de quoi on parle. De négo ou baisse réelle du prix ? Ce n'est pas la meme chose. Exemple un appart' à 300k que je devais visiter (47m2...) il est descendu à 275k pour le moment. Mais il ne partira jamais à + de 240k car simplement il ne les vaut pas compte tenu des travaux. On compte quoi comme baisse ? celle entre le prix finalement payé qui tournera aux alentours des 220k net vendeur par rapport au craquage initial du vendeur qui en voulait 300 ? Dans ce cas oui l'immobilier continuera de baisser si les vendeurs sont toujours aussi débiles dans leurs prix.. Mais si on se base sur des prix + "réels" et + intelligents la baisse n'est pas de 25 ou 30%, juste de 5 à 10% et encore ! Tout ça pour dire que personne n'est devin, meme pas les gens du métier puisque s'ils étaient vraiment bons ils auraient prévu ce "retournement du marché". Il y a 4 ans dans mon quartier pour 240k€ j'avais 42m2. Entre temps en 2007-08 on avait plus que 38 et maintenant on à 44-47. Wahou ! trop content On est toujours moins loin que si on y était pas encore
Zalex14 \| Alexandre Modérateur Inscrit le : 09/05/2005	# Le 15/05/2009 à 13:12 Maxiricky a dit : le graph nous montre juste que cela revient à la normale. Faut arreter de croire que ca va perdre encore 20% Heu, t'es sur que tu as compris le graph ? c'est la courbe noire qu'il faut regarder -> la baisse débute seulement, les prix actuels sont autour de 60% supérieurs à "la normale". Maxiricky a dit : Puis quand on parle de baisse des prix, il faut bien savoir de quoi on parle. Des prix réels vendus. Le graph de friggit est effectué avec les chiffres réels de ventes enregistrés par les notaires, ce sont les seuls chiffres officiels. Les prix de présentations n'ont rien à voir avec les prix réels de ventes. Ils n'ont quasiment pas bougé depuis un an, alors qu'à fin 08 les prix réels étaient presque à -10% par rapport à 07. On compte quoi comme baisse ? celle entre le prix finalement payé qui tournera aux alentours des 220k net vendeur par rapport au craquage initial du vendeur qui en voulait 300 ? Dans ce cas oui l'immobilier continuera de baisser si les vendeurs sont toujours aussi débiles dans leurs prix.. La baisse c'est par rapport au point haut : les prix 2007. Le craquage du vendeur à 300K€ n'en est pas un : il aurait certainement vendu ce bien à ce prix il y a moins de deux ans puisque le marché était spéculatif. Sauf que cette période est terminée. Maintenant les acheteurs mettent la pression : paris fait actuellement parti des plus grosses chutes nationales en terme de transactions : à février 09 comparé à fevrier 08 : -43% sur paris, -46% sur la petite couronne, -49% sur la grande couronne Comme tu le dis toi : il ne vendra aujourd'hui qu'à 220K€ alors qu'il l'aurait vendu en 2007 à 300K€ : c'est donc bien que le marché baisse. CQFD. Mais si on se base sur des prix + "réels" et + intelligents la baisse n'est pas de 25 ou 30%, juste de 5 à 10% et encore ! Qui a dit que la baisse était actuellement de 25% ??? Je confirme, tu as du te tromper de courbe Le graph dit que les transactions ont chuté de 40%, mais les prix à fin decembre 08 ne sont qu'à -10% Les notaires avancent à partir de maintenant, en moyenne, 10 à 20% / an de baisse. Vu l'état des transactions pas besoin d'être devin pour leur donner raison. Certains coin de province seront à -20% fin 09, d'autres à -5% fin 09. Tout dépend du marché local. Si tu es à -5% / an pendant 4 ans tu les auras les 20% sur Paris. Personne n'a dit que le marché avait perdu 30% en un an Visiblement Paris débute l'année à -7% sur les promesses de ventes, ce qui est un bon indicateur : http://www.boursorama.com/opcvm/detail-actualite-o... Mieux vaut s'attendre au prévisible que d'être surpris par l'inattendu.
tonguide \| Jeremy Modérateur Inscrit le : 09/05/2005	# Le 15/05/2009 à 13:31 Quand tu trouves quelque chose qui te plaît et dont le prix te convient. Et si c'est investissement, dans 4 ans, voir 5 ans. Enfin, faut aussi voir le marché local ainsi que le loyer que tu payes actuellement (si t'es en location). Faut pas oublier que si on paye 800€ de loyer, sur 4 ans > 800 * 12 * 4 = 38 400 soit 38 400€ de pure perte.
Maxiricky \| Arnaud Membre Inscrit le : 14/08/2006	# Le 15/05/2009 à 13:52 Zalex14 a dit : tu as du te tromper de courbe Le graph dit que les transactions ont chuté de 40%, mais les prix à fin decembre 08 ne sont qu'à -10% en effet... je comprends mieux. On est toujours moins loin que si on y était pas encore
radins \| Tobias Modérateur Inscrit le : 09/05/2005	# Le 15/05/2009 à 14:13 tonguide a dit : Des photos ? Nan, j'ai une image à préserver.. ;-) tonguide a dit : Quand tu trouves quelque chose qui te plaît et dont le prix te convient. 100% d'accord.
Zalex14 \| Alexandre Modérateur Inscrit le : 09/05/2005	# Le 15/05/2009 à 14:14 dob a dit : Avec tout ça il faut acheter quand au final ? Tu achètes quand tu veux à partir du moment que le prix te convient, et que tu ne te mets pas un crédit énorme sur le dos qui te mettrait en negative equity en cas de revente forcée dans les 5 prochaines années (mutation, rupture, accident de la vie majeur qui t'empêcherait de rembourser le crédit, etc...). Comme le précise tonguide plus tu attends plus tu perds de loyer. Mais : - selon ce que tu cherches, la baisse peut être deux fois plus élevée que la dépense en loyer (mon cas : normalement 50K€ de baisse sur deux ans, pour 20K€ de loyer) - si tes mensualités escomptées sont supérieures à ton loyer actuel, tu peux d'ores et déjà mettre de coté le delta pour augmenter ton apport et réduire ton cout de crédit (perso ca me fera 10K€ d'apport supplémentaire). A l'inverse, les taux des crédit devraient augmenter à partir de la fin de l'année. Dans mon cas, sur deux ans je lâche donc 20K€ de loyer mais récupère 60K€ grace à la baisse. Comme j'ai un bon apport l'augmentation du taux ne modifie pas beaucoup le gain de la baisse. C'est comme toujours : faut faire ses calculs perso. ^^ Maintenant, comme radins, si je trouve la maison idéale demain et que j'arrive à la négocier à 30%, je l'achète tout de suite, surtout que les taux des crédits sont bas. Dans ce cas aucun intérêt à attendre. Mieux vaut s'attendre au prévisible que d'être surpris par l'inattendu.
Julgates \| Julien Administrateur Inscrit le : 09/03/2005	# Le 15/05/2009 à 15:49 Un gars dans la banque m'a dit d'attendre l'année prochaine, mon comptable me dit d'y aller. Va savoir quoi faire. Shopping Time Network - Founder / CTO
Salemioche \| Nicolas Membre Inscrit le : 26/12/2008	# Le 15/05/2009 à 16:00 y a aussi le "plaisir" d'etre chez soi qui est dans la balance quand meme...

Auteur

Message

Inscrit le : 26/12/2008

# Le 14/05/2009 à 00:23

La je suis en 3G+ et c'est chiant pour le surf et l'affichage des sites d'infos qui sont assez lourd en visuels... d'habitude je l'utilise sur un timing très réduit pour du ssh ou gérer quelques emails rapidement, dans ce cas la, j'ai aucun souci. mais la on parlait d'alternative sur le long terme

radins | Tobias
Modérateur

Inscrit le : 09/05/2005

# Le 14/05/2009 à 15:15

Donc merci pour vos nombreuses réponses, je vais regarder du côté Tooway et compagnie. Je n'ai jamais eu besoin de gros débits pour le boulot donc ça ne m'inquiète pas trop de m'excentrer un peu - et puis oui krucial, la maison est superbe et surtout une excellente affaire (des Anglais ne instance de divorce qui sont pressés de vendre.. de la négo facile quoi..).

PepsiCola | Jean-Jacques
En attente

Inscrit le : 09/05/2005

# Le 14/05/2009 à 23:40

radins a dit :
et puis oui krucial, la maison est superbe et surtout une excellente affaire (des Anglais ne instance de divorce qui sont pressés de vendre.. de la négo facile quoi..).

Effectivement actuellement on trouve d' excellentes affaires, du moins par rapport aux prix pratiqués il y a un an, au sommet de la bulle.

Mais je suis pas sûr que dans 2 ou 3 ans elles paraitront aussi excellentes, on n'est encore qu'au tout début de la baisse : lors du précédent "éclatement de bulle" la baisse avait duré 7 ans en moyenne ( selon les régions et les type de biens ).

Beaucoup d'anglais vendent en ce moment ... même quans ils ne divorcent pas

La livre a perdu beaucoup de pouvoir d'achat par rapport à l'euro et ils ont du mal à s'en sortir avec leurs retraies en livres alors qu'ils dépensent des euros.

abonné au gaz

radins | Tobias
Modérateur

Inscrit le : 09/05/2005

# Le 15/05/2009 à 00:26

Je ne me fais aucun souci de ce côté.. même si le marché s'effondre complètement celle-ci va rester une affaire (d'autant plus qu'on n'a nullement l'intention de revendre prochainement puisqu'elle nous plait donc on s'en moque un peu si théoriquement et sur papier elle perdait 2-3 % .. ). Concernant les Anglais d'un autre côté ils ont raison de vendre étant donné que leurs maisons ont pris énormément de valeur si on les chiffre en livres (accessoirement dans le cas présent ce n'étaient nullement des retraités).

Zalex14 | Alexandre
Modérateur

Inscrit le : 09/05/2005

# Le 15/05/2009 à 01:24

radins a dit :
on s'en moque un peu si théoriquement et sur papier elle perdait 2-3 % ..

Dans 2 ou 3 ans ça sera plutôt 20-30% : http://images3.hiboox.com/images/2009/0285cf8d5d37...

Mais bon, tant que tu ne vends pas tu ne perds rien.

Mieux vaut s'attendre au prévisible que d'être surpris par l'inattendu.

radins | Tobias
Modérateur

Inscrit le : 09/05/2005

# Le 15/05/2009 à 09:27

Vous semblez tous avoir des boules de cristal chez vous pour pouvoir déterminer l'évolution du prix d'une maison donc vous ne savez rien (ni même l'emplacement) et que vous n'avez jamais vu.. ;)

Zalex14 | Alexandre
Modérateur

Inscrit le : 09/05/2005

# Le 15/05/2009 à 10:46

Sans avoir une boule de cristal, on sait que l'immo a pris en moyenne 140% depuis 2000 et 170% sur les biens de haute qualité (super emplacement, zero defaut). Actuellement pour trouver un bien de qualité qui soit au même prix qu'en 2000/2001 (et donc au même prix qu'en 2012/2013) il faut signer à -50% que son prix 2007.
Si tu l'as à ce prix effectivement tu fais une acquisition au prix du marché dans 3/4 ans. C'est effectivement sur les divorces et les prêts relais qu'on peut avoir de telles opportunités en ce moment.
Et comme je le disais, de toutes façons tant que tu vends pas tu ne perds rien.

Mieux vaut s'attendre au prévisible que d'être surpris par l'inattendu.

krucial | Jean Christophe
Administrateur

Inscrit le : 09/03/2005

# Le 15/05/2009 à 10:47

Zalex : je comprends rien au graph
Radins : c'est clair Je trouve ca un peu con ces histoires d'immobilier. Quand c'est pour y vivre, peu importe les variations non ? A partir du moment ou tu achetes un bien a X euros. Si dans 5 ans, tu veux le revendre pour un autre bien, et que son prix a baissé de 20%, le prix du bien que tu veux acheter par ailleurs a lui logiquement baissé de 20% aussi. Au final ... Pareil, si le prix monte, celui du bien que tu veux acheter aussi. Ca revient au meme non ?

JC - Mes sites | Affiliation devis travaux | Cotes voitures anciennes

Alex | Alexis
Membre

Inscrit le : 08/08/2005

# Le 15/05/2009 à 11:56

Si c'est à crédit, tu supportes un coût plus important... après, acheter et revendre tous les 5 ans, je suis pas sûr que ce soit une bonne opération non plus, les frais sont pas négligeables.

radins | Tobias
Modérateur

Inscrit le : 09/05/2005

# Le 15/05/2009 à 12:01

En fait lorsqu'on s'agrandit il vaut mieux acheter lorsque le marche est en baisse.. puisque la différence en m² est moins chère.. au contraire si tu veux vendre ta maison pour prendre un petit appartement tu y perds. Donc comme dit krucial c'est une maison pour y vivre, pas un investissement - et je ne vais pas attendre 7 ans sous prétexte qu'il pourrait y avoir une baisse (mais encore une fois je suis à peu près sûr de pouvoir la revendre plus chère à tout moment).

tonguide | Jeremy
Modérateur

Inscrit le : 09/05/2005

# Le 15/05/2009 à 12:04

Des photos ?

Zalex14 | Alexandre
Modérateur

Inscrit le : 09/05/2005

# Le 15/05/2009 à 12:09

krucial a dit :
Zalex : je comprends rien au graph

C'est le "tunnel de friggit". (premier lien 1.1 : http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rub...

)
C'est l'évolution du prix de l'immo depuis 1965, corrigé de l'inflation et indexé sur les revenus disponibles par ménage.

- l'indice 1 est l'indice moyen corrélé aux revenus disponibles des ménages : à 1 les prix sont en parfaite cohérence avec les revenus.

- Entre 0.9 et 1.1 (-10%/+10%) les prix sont dans le "tunnel", c'est à dire assez cohérent avec la capacité d'achat des ménages.

- Au dessus du tunnel (>10%) les prix deviennent décorrélés avec la capacité d'achat des ménages, c'est une bulle.

La courbe noire (les prix) suit toujours la courbe verte (le nb de transactions), et inversement.

Comme on peut le voir les transactions ont chuté de 40% depuis un an (maj en avril 09), les prix ont commencé leur chute mi 2008 (dernière maj en decembre 08).

Si la courbe noire suit bien la courbe verte, les prix moyen de l'immo devraient retourner dans le tunnel d'ici 5 ans, c'est à dire perdent entre 40 et 60% selon l'inflation. Pour l'instant les notaires prévoient une baisse sur l'ancien de 10% à 20% par an pendant au moins 3 ans.

Sinon Kru tu as raison pour ton raisonnement achat/revente à partir du moment où tu es déjà proprio et que ton bien est payé (ou quasiment). Que ca monte ou ca baisse tu t'en fiches si tu rachètes derrière puisque ton bien monte et baisse en même temps que le marché.

Par contre quand tu es primo accédant moyen, avec un apport "normal", il faut absolument rentrer sur le marché au bon moment.
Par exemple la plupart des couples moyens qui sont entrés sur le marché en haut de la bulle (2006/2007) s'en sont pris pour 25 ou 30 ans de crédit : ils ne pourront pas vendre avant au moins 10 ans car ils seraient en negative equity.

La « négative equity » désigne la position peu enviable des ménages qui se retrouvent avec un bien immobilier dont la valeur est inférieure au capital restant du à la banque. Cette situation est généralement synonyme de faillite personnelle si pour une raison quelconque l’accédant à la propriété est obligé de revendre à ce moment là.

Exemple : un un couple de province qui a acheté un bien ancien à 280K€ net vendeur début 2006 (donc 315K€ ttc), avec un apport de 20K€ et un crédit sur 30 ans, ne pourra le revendre que 230K€ actuellement alors que le capital restant du est toujours supérieur à 280K€.
Ils doivent donc continuer à rembourser un bien qu'ils ne possèdent plus, et sont toujours avec des mensualités importantes qui va leur poser problème pour se reloger. Donc sauf divorce ils sont obligé de ne pas vendre... (et s'ils divorcent ils se retrouvent dans galère financière).

Quand on sait qu'entre 2005 et 2007 il y a eu 1.5 millions de transactions immo en france, on comprend un peu la situation des futurs divorcés

Mieux vaut s'attendre au prévisible que d'être surpris par l'inattendu.

Maxiricky | Arnaud
Membre

Inscrit le : 14/08/2006

# Le 15/05/2009 à 12:26

le graph nous montre juste que cela revient à la normale.
Faut arreter de croire que ca va perdre encore 20%
en tous cas pas à Paris !

Puis quand on parle de baisse des prix, il faut bien savoir de quoi on parle. De négo ou baisse réelle du prix ?
Ce n'est pas la meme chose.
Exemple un appart' à 300k que je devais visiter (47m2...) il est descendu à 275k pour le moment.
Mais il ne partira jamais à + de 240k car simplement il ne les vaut pas compte tenu des travaux.
On compte quoi comme baisse ? celle entre le prix finalement payé qui tournera aux alentours des 220k net vendeur par rapport au craquage initial du vendeur qui en voulait 300 ?
Dans ce cas oui l'immobilier continuera de baisser si les vendeurs sont toujours aussi débiles dans leurs prix..

Mais si on se base sur des prix + "réels" et + intelligents la baisse n'est pas de 25 ou 30%, juste de 5 à 10% et encore !

Tout ça pour dire que personne n'est devin, meme pas les gens du métier puisque s'ils étaient vraiment bons ils auraient prévu ce "retournement du marché".

Il y a 4 ans dans mon quartier pour 240k€ j'avais 42m2. Entre temps en 2007-08 on avait plus que 38 et maintenant on à 44-47. Wahou ! trop content

On est toujours moins loin que si on y était pas encore

Zalex14 | Alexandre
Modérateur

Inscrit le : 09/05/2005

# Le 15/05/2009 à 13:12

Maxiricky a dit :
le graph nous montre juste que cela revient à la normale.
Faut arreter de croire que ca va perdre encore 20%

Heu, t'es sur que tu as compris le graph ? c'est la courbe noire qu'il faut regarder -> la baisse débute seulement, les prix actuels sont autour de 60% supérieurs à "la normale".

Maxiricky a dit :
Puis quand on parle de baisse des prix, il faut bien savoir de quoi on parle.

Des prix réels vendus.
Le graph de friggit est effectué avec les chiffres réels de ventes enregistrés par les notaires, ce sont les seuls chiffres officiels.
Les prix de présentations n'ont rien à voir avec les prix réels de ventes. Ils n'ont quasiment pas bougé depuis un an, alors qu'à fin 08 les prix réels étaient presque à -10% par rapport à 07.

On compte quoi comme baisse ? celle entre le prix finalement payé qui tournera aux alentours des 220k net vendeur par rapport au craquage initial du vendeur qui en voulait 300 ?
Dans ce cas oui l'immobilier continuera de baisser si les vendeurs sont toujours aussi débiles dans leurs prix..

La baisse c'est par rapport au point haut : les prix 2007.
Le craquage du vendeur à 300K€ n'en est pas un : il aurait certainement vendu ce bien à ce prix il y a moins de deux ans puisque le marché était spéculatif. Sauf que cette période est terminée.
Maintenant les acheteurs mettent la pression : paris fait actuellement parti des plus grosses chutes nationales en terme de transactions :
à février 09 comparé à fevrier 08 :
-43% sur paris,
-46% sur la petite couronne,
-49% sur la grande couronne

Comme tu le dis toi : il ne vendra aujourd'hui qu'à 220K€ alors qu'il l'aurait vendu en 2007 à 300K€ : c'est donc bien que le marché baisse. CQFD.

Mais si on se base sur des prix + "réels" et + intelligents la baisse n'est pas de 25 ou 30%, juste de 5 à 10% et encore !

Qui a dit que la baisse était actuellement de 25% ??? Je confirme, tu as du te tromper de courbe

Le graph dit que les transactions ont chuté de 40%, mais les prix à fin decembre 08 ne sont qu'à -10%

Les notaires avancent à partir de maintenant, en moyenne, 10 à 20% / an de baisse. Vu l'état des transactions pas besoin d'être devin pour leur donner raison.
Certains coin de province seront à -20% fin 09, d'autres à -5% fin 09. Tout dépend du marché local.
Si tu es à -5% / an pendant 4 ans tu les auras les 20% sur Paris. Personne n'a dit que le marché avait perdu 30% en un an

Visiblement Paris débute l'année à -7% sur les promesses de ventes, ce qui est un bon indicateur : http://www.boursorama.com/opcvm/detail-actualite-o...

Mieux vaut s'attendre au prévisible que d'être surpris par l'inattendu.

tonguide | Jeremy
Modérateur

Inscrit le : 09/05/2005

# Le 15/05/2009 à 13:31

Quand tu trouves quelque chose qui te plaît et dont le prix te convient.

Et si c'est investissement, dans 4 ans, voir 5 ans. Enfin, faut aussi voir le marché local ainsi que le loyer que tu payes actuellement (si t'es en location). Faut pas oublier que si on paye 800€ de loyer, sur 4 ans > 800 * 12 * 4 = 38 400 soit 38 400€ de pure perte.

Maxiricky | Arnaud
Membre

Inscrit le : 14/08/2006

# Le 15/05/2009 à 13:52

Zalex14 a dit :
tu as du te tromper de courbe

Le graph dit que les transactions ont chuté de 40%, mais les prix à fin decembre 08 ne sont qu'à -10%

en effet...

je comprends mieux.

On est toujours moins loin que si on y était pas encore

radins | Tobias
Modérateur

Inscrit le : 09/05/2005

# Le 15/05/2009 à 14:13

tonguide a dit :
Des photos ?

Nan, j'ai une image à préserver.. ;-)

tonguide a dit :
Quand tu trouves quelque chose qui te plaît et dont le prix te convient.

100% d'accord.

Zalex14 | Alexandre
Modérateur

Inscrit le : 09/05/2005

# Le 15/05/2009 à 14:14

dob a dit :
Avec tout ça il faut acheter quand au final ?

Tu achètes quand tu veux à partir du moment que le prix te convient, et que tu ne te mets pas un crédit énorme sur le dos qui te mettrait en negative equity en cas de revente forcée dans les 5 prochaines années (mutation, rupture, accident de la vie majeur qui t'empêcherait de rembourser le crédit, etc...).

Comme le précise tonguide plus tu attends plus tu perds de loyer.

Mais :
- selon ce que tu cherches, la baisse peut être deux fois plus élevée que la dépense en loyer (mon cas : normalement 50K€ de baisse sur deux ans, pour 20K€ de loyer)

- si tes mensualités escomptées sont supérieures à ton loyer actuel, tu peux d'ores et déjà mettre de coté le delta pour augmenter ton apport et réduire ton cout de crédit (perso ca me fera 10K€ d'apport supplémentaire).

A l'inverse, les taux des crédit devraient augmenter à partir de la fin de l'année.

Dans mon cas, sur deux ans je lâche donc 20K€ de loyer mais récupère 60K€ grace à la baisse.
Comme j'ai un bon apport l'augmentation du taux ne modifie pas beaucoup le gain de la baisse.

C'est comme toujours : faut faire ses calculs perso. ^^

Maintenant, comme radins, si je trouve la maison idéale demain et que j'arrive à la négocier à 30%, je l'achète tout de suite, surtout que les taux des crédits sont bas. Dans ce cas aucun intérêt à attendre.

Mieux vaut s'attendre au prévisible que d'être surpris par l'inattendu.

Julgates | Julien
Administrateur

Inscrit le : 09/03/2005

# Le 15/05/2009 à 15:49

Un gars dans la banque m'a dit d'attendre l'année prochaine, mon comptable me dit d'y aller. Va savoir quoi faire.

Shopping Time Network - Founder / CTO

Salemioche | Nicolas
Membre

Inscrit le : 26/12/2008

# Le 15/05/2009 à 16:00

y a aussi le "plaisir" d'etre chez soi qui est dans la balance quand meme...

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